孙宏斌解开了融创中国的困局？

2023-06-19 09:29:25 中金在线财经号

斑马消费杨柘

(资料图片)

在房地产行业里，孙宏斌历来是白马骑士般的存在。它曾出手阔绰地救乐视、救万达、救泛海，成为中国房地产行业里四处撒钱的“接盘侠”。

当融创中国“出事”之后，却四望无人，只能靠自己缝缝补补，甚至孙老板不惜押上个人信誉，为企业走出困局背书。

从去年停牌到今年复牌，再到日前公司境外债重组获大部分债权人认可，这期间，中国房地产市场骤变，售楼部门可罗雀，行业神话不再。

对于融创中国来说，化解债务仅仅让公司能缓一口气，接下来，如何通过市场获得流动性，又是另一座难以翻越的大山。

公司已体验到销售之难——今年前5个月，合约销售金额、合约销售面积同时腰斩，数据确实不怎么好看。

中国房企集体蒙眼狂奔的时代戛然而止，与众多同行一样，融创中国也亟待甩掉债务包袱，轻装上阵。

解开困局

20多天前，贾跃亭在美国宣布法拉第未来首款量产车FF 91进入交付阶段，辗转9年的传说终于尘埃落地。他的山西老乡孙宏斌，日前也解开了困局。

上周，融创中国披露，债权人陈淮军针对公司的清盘呈请程序被终止，还有各方关切的境外债重组，有了新进展。

据6月13日公告，公司境外债重组方案已得到87%债权人支持，并已有占债权人小组现有债券总额25%的债权人，签署认购不少于8亿美元的强制可转换债券。

这份总规模约91亿美元境外债重组方案自去年12月公开，主要通过可转换债券、强制可转换债券、转换为部分融创服务股权、置换新票据等4种方式实现债务重组，公司以此对债务规模进行削减。

3月28日，上述债务重组方案获得债权人认可的比例仅30%，5月4日达到85%，在经过必要的法律程序后，即可落地执行。

梳理发现，孙宏斌及其团队不断与债权人死磨硬泡，促成关键在于不断妥协。

从公开信息来看，下调强制债转股价格、上调可转债规模，可能是促动债权人选择站队的重要因素。

比如，强制可转债前期转股价格，由10港元/股下调至6港元/股；强制可转换债最低转股价格，从4.58港元/股降至4港元/股。融创服务股份最低交换价格从17港元/股降至13.5港元/股。

公司上调强制可转换债券限额（规模）从17.5亿美元，已增至22亿美元。

孙宏斌本人放低姿态，除了大幅自降薪酬外，此前无息借给公司的4.5亿美元，也将加入到强制可转债中，且他的债权劣后于其他新票据、强制可转债等偿付权利。

截至去年底，孙宏斌持有公司38.75%股权。债转股后，他所持公司股权比例将降至30%以下，仍为公司第一大股东。

这样，孙宏斌和公司，终于得到喘息的机会，计划本月底公司经营基本回归正常，已是板上钉钉。

融创底色

在出险房企中，融创中国应该是化债过程较为透明、效率较高的一家，这不仅来自于孙宏斌的个人影响力，还得益于自身资产质量。

自去年以来，公司先后引入AMC机构和出售股权等方式盘活项目。其中较为吸睛的，就是上海董家渡“地王”项目。

这宗早年驰援泛海控股时获得的资产，已得到中信信托、华融等多家机构联合注资，注资规模120亿元；还有，东方资产、陕西金资，分别对武汉桃花源项目、咸阳森屿城的注资。这些项目的开发，才得以延续。

另外，股权出让方面，公司将深圳冰雪文旅城51%股权出售给珠海华发。

其实在2021年，公司就开始谨慎起来，先后将上海虹桥商务区写字楼、昆明融创文旅城二期，以及西双版纳环球世纪会展70%股权等转让套现。

摆上货架又何止这些。

初步统计，过去两年多时间里，融创通过处置资产、股权融资以及销售回款等方式，回笼资金已超过300亿元。

在当下市场环境里，公司殷实的家底成为基本盘，尤其在一二线城市持有的优质项目，标普等机构将此视作后续流动性的保障。

截至去年末，公司权益土地储备1.3亿平方米，权益土地货值约1.41万亿元。同期，净资产规模为864亿元。

截至今年前5个月，公司累计交付8.2万套房屋，销售规模451.2亿元，位列克而瑞百强榜单第16位。

大起大落

融创中国陷入债务泥潭，这并不是孙宏斌大半生最难熬的时刻。

上世纪90年代，年轻气盛的孙宏斌的一次误判，招致牢狱之灾，摔了一个大跟头。

从意气风发转眼就是至暗时刻，换做别人一定会士气低落，但孙宏斌不一样，恢复自由后，转身就与老东家握手言和，并获得了一笔不小的创业资金。

作别老东家后，他回到天津，创立顺驰，在房地产市场里攻城掠地，一时风生水起。

2003年，顺驰房地产已发展成为一家全国性企业，当年销售规模实现45亿元，剑指万科（销售额63亿元）。

二者距离不远，但突袭而来的风暴让孙宏斌的野心马上跌落。2004年国家对房地产调控越发趋严，在行业里狼性扩张的顺驰，没能逃不过这场劫难，最终因资金链引发重重危机。

2006年，孙宏斌将所持顺驰房地产55%股权转让给香港路劲，对价12.8亿元，次年转让剩余股权。

孙宏斌并未消失，2008年，他再次开始创业。

2010年，融创中国在联交所主板上市，又开始一场狼性突击。

计划收购宋卫平的绿城中国、大战金科股份黄红云、150亿解救贾跃亭，紧接着就是对万达、泛海控股相关资产的接盘，孙宏斌的一举一动，都能成为资本市场关注的焦点。

站在聚光灯下，出手阔绰的买买买，外界不乏质疑，他的资金究竟来源于哪里？

其实，融创中国的资金大部分来自于高周转销售回款和高杠杆融资，但是，超长条线的业务布局，一旦哪个环节出了纰漏，他的算盘就会马上失灵。

2021年之后，他的动作已相当谨慎，最终还是在去年5月，因4笔美元债到期应付利息合计约1.05亿美元逾期，成为出险房企一员。

事后，孙宏斌总结，主要是追求规模的惯性，在投资方面过于乐观，没有经受住考验。

截至6月16日收盘，公司总市值85亿港元，较高峰期超2500亿港元市值，蒸发9成以上。