6月27日，阳光城(000671)集团股份有限公司发布关于深交所对公司2021年报问询函的回复公告。
关于“房地产毛利率仅为 5.51%的原因及合理性，是否与同行业可比公司存在较大差异”的问题。
阳光城表示，2021年度，公司房地产业务确认收入376.67亿元，同比下降52.25%;结转成本355.91亿元，同比下降44.39%，主要系本期达到结利条件的房地产项目金额减少所致。毛利率为5.51%，较上年同期下降13.37%。
1、房地产行业毛利率下降是普遍趋势。2021年尤其是下半年以来，受到房地产调控政策及多轮疫情的影响，房地产市场需求疲软，销售价格持续低迷，同时工期延长、人员流动受限，原材料、人力成本、利息等成本持续上涨，房地产行业企业的经营状况均有所恶化，2021 年房地产业务毛利率水平较低且均呈现下滑趋势。公司根据克尔瑞房企销售额榜单，选取了销售规模与公司相当、于 A 股上市、已经披露年度报告的全国性房企，对毛利率变动做了分析，可以看出，这些房企毛利率均成下降趋势，降幅均值为12.61%：
2、公司房地产业务的收入确认及成本结转情况。根据公司的会计政策，公司房地产业务收入确认方法是：房地产销售在房产完工并验收合格，达到可交付状态，并且客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。公司房地产业务成本结转的方法是：公司根据各业态的可售面积分摊项目总成本，并在确认收入时，按照可售面积结转相应成本。
3、报告期房地产业务毛利率下降较多的原因及合理性。本期房地产业务毛利率下降较多，主要系：
(1)收入方面：因部分项目在2020年及之前获取，受国家房地产调控政策及多轮疫情影响，房地产项目的销售价格持续低迷，实际售价不及预期，导致项目毛利率降低，甚至为负数;2021 年后续市场下行，为应对市场变化，各家房企都在主动降价促销，侵蚀毛利率(同行业毛利率均值显著下降);2021年四季度开始，公司面临较大的流动性风险，客户观望情绪尤其显著，相对同行，我司房地产业务受到的影响更为显著，量价齐跌。2021年度，公司房地产业务结算面积369.17万方，同比下降46.61%，结算单价10,203.04元/方，同比下降11.82%。
(2)成本方面：部分项目在房地产市场较好、土地市场价格较高时期取地，本身土地获取成本相对较高;近两年建筑类原材料价格持续上涨，同时受多轮疫情影响，部分项目工程进度受到一定程度影响，工期延长，导致建设成本、人工成本等相关成本增加。此外，因销售周期拉长及疫情影响建设工期，整体现金流回正周期拉长，部分借款使用时间延长，承担的资本化利息负担加重，发生的资金成本增加。2021年度，公司房地产业务结转成本9,640.62 元/方，同比上涨4.00%，除了土地成本外，占比较高的建安成本同比上涨8.47%，开发间接费(包括资本化利息等)同比上涨0.46%。
阳光城表示，综上，由于地产调控政策及疫情反复，原材料及建设成本增加等因素影响，房地产行业企业的经营状况均有所恶化，2021年房地产业务毛利率水平较低且降幅较大。叠加公司面临较大的流动性风险，本报告期我司房地产业务受到的影响更为显著，公司房地产业务毛利率水平较低且同比降幅较大具有一定合理性，下降幅度与公司规模相当且已出险企业毛利率基本相当。
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